房屋的折旧年限是指建筑物从建成开始，到其经济价值降低至几乎为零所需的时间。这一期限因国家和地区的规定不同而有所差异，同时也受到建筑类型、质量以及维护情况的影响。
在中国，根据《企业所得税法实施条例》第六十条的规定，房屋、建筑物的最低折旧年限为20年。这意味着，按照税法要求，企业可以将自有的房屋、建筑物的初始成本在至少20年内平均分摊计入成本或费用。然而，这并不意味着所有房屋在20年后就完全失去了使用价值。实际上，如果房屋得到了良好的维护和定期修缮，其使用寿命可能远超过这个数字。
此外，住宅的使用年限通常比商业用房更长。一些历史悠久的城市中，甚至可以看到上百年历史的老房子仍然被使用。因此，在实际应用中，房屋的折旧年限会根据具体情况进行调整。对于个人购房者而言，了解房屋的实际年龄及其剩余使用寿命是非常重要的，这有助于评估房产的真实价值，并做出更为明智的投资决策。
需要注意的是，除了法定的折旧年限外，房屋的价值还会受到市场供需关系、地理位置、周边设施等因素的影响。因此，在考虑房屋投资时，不仅要关注其物理寿命，还应综合考量这些外部因素。